« L’accès au logement ne doit plus être pensé comme un véhicule spéculatif, mais comme une infrastructure d’intérêt public. Entre propriété collective à perpétuité, sobriété constructive et clarté décisionnelle, innover en habitation exige d’aligner l’ingénierie financière et humaine sur le bien commun. »
Lors du Grand Batimatech, le panel « Nouveaux modèles de construction et de partenariat en habitation » a réuni des acteurs clés de l’écosystème québécois pour repenser l’avenir du logement :
- Etienne Pinel, spécialiste principal à la Société canadienne d’hypothèques et de logement Canada Mortgage and Housing Corporation (animation) ;
- Marie Depelteau-Paquette, directrice générale d’ACHAT ;
- Malo Charrier, responsable du laboratoire de construction additive au Cégep de l’Abitibi-Témiscamingue ;
- Jean-Philippe Vermette, directeur général de fonciersolidaire.org.
Entre transition écologique, crise de l’accès au logement et gouvernance partagée, voici les grands enseignements et pistes d’action pour des initiatives comme la nôtre à Cohabitat.cc.
1. Propriété collective et pérennité : sortir du piège de la spéculation
L’accès au logement ne doit plus être pensé comme un véhicule spéculatif, mais comme une infrastructure d’intérêt public.
- Abordabilité à perpétuité : Jean-Philippe Vermette a rappelé l’importance de modèles où la valeur de revente est indexée à l’inflation ou suit le taux directeur de la Banque du Canada, garantissant que l’effort consenti aujourd’hui profite aux générations futures.
- Cadre légal adapté : L’enchâssement du bail solidaire dans la loi et la reconnaissance accrue des modèles fiduciaires fonciers d’utilité sociale (CLT) sont indispensables pour sécuriser ces initiatives hors marché.
- Cible ambitieuse : Marie Depelteau-Paquette a réitéré l’objectif d’atteindre 20 % de logements hors marché en capitalisant d’abord sur les actifs existants.
2. Construire mieux : éviter la dette écologique et technique
Vouloir bâtir à bas coût à court terme engendre souvent un « endettement social » et écologique majeur pour la collectivité.
- Le paradoxe du « pas cher » : Il existe une tension réelle entre le coût initial d’un logement et ses performances environnementales. L’approche Pretty Good House démontre qu’une conception axée sur la simplicité, la durabilité des matériaux et l’efficacité énergétique réduit drastiquement les coûts d’exploitation et de maintenance sur le long terme.
- Déficit de maintien d’actifs : Construire plus rapidement ne doit pas occulter la maintenance future. L’habitat collectif doit intégrer la gestion du cycle de vie dès la planche à dessin.
- Industrialisation et R&D : Comme l’a souligné Malo Charrier, l’impression 3D et les technologies de préfabrication ouvrent des voies prometteuses. La mise sur pied d’un consortium de recherche dédié aux innovations constructives permettrait de mutualiser les risques et d’accélérer l’adoption de pratiques sobres en carbone.
3. Gouvernance et partenariats : le défi du « qui décide quoi ? »
Les écueils des projets à impact ne relèvent généralement pas de la technique, mais des relations humaines et de l’alignement des parties prenantes.
- Clarté décisionnelle : Le manque de structures de gouvernance explicites est la première cause d’échec ou de friction dans les partenariats complexes.
- Reddition de compte asymétrique : Les promoteurs collectifs et sans but lucratif portent souvent une charge administrative et de reddition de comptes bien plus lourde que le secteur privé conventionnel.
- Financement agile et portabilité : La rigidité des programmes actuels pénalise les projets qui avancent à des rythmes variables. Il est crucial d’instaurer une plus grande portabilité des capitaux entre les étapes de développement.
- Confiance institutionnelle : Les décideurs publics doivent miser sur des entrepreneurs généraux d’économie sociale dont la mission dépasse le profit immédiat pour couvrir des secteurs névralgiques négligés par le marché.
Ce que cela signifie pour Cohabitat.cc
Pour concrétiser l’habitat participatif et écologique de demain, trois priorités se dégagent :
- Défendre un modèle hors marché strict pour protéger nos milieux de vie de la spéculation immobilière.
- Prioriser la simplicité constructive durable, où l’efficacité énergétique et la pérennité d’entretien priment sur les ajouts technologiques superflus.
- Miser sur une gouvernance partagée documentée et transparente, assurant l’alignement continu des résidents, des partenaires et de la collectivité.